이번 글에서는 내맘대로 [대구/서울/경기] 부동산 시황 분석을 해볼 생각이다. 개인적인 의견이니 만큼 너그러이 봐주셨으면 한다. 자료는 부동산지인과 청약홈에서 가지고 왔다.
- 대구 -
매매·전세 하락
미분양 증가
우선 첫번째로 부동산 지인에서 가져온 대구의 매매/전세 시장강도와 미분양 현황이다. 대구는 21년 11월부터 매매 시장강도가 마이너스로 돌아서면서 매매/전세 모두 하락하는 시기를 맞이하고 있다. 부동산은 변동성이 약하기도 하고 금리 인상 등 현재 부동산 투자를 통해 시세 차익을 노리기가 어려워 향후 몇년간은 하락하지 않을까 개인적으로 조심스럽게 예상해본다.
대구의 미분양 또한 21년 11월 즈음부터 쌓이기 시작해서 현재 7500가구의 미분양이 쌓여 있다. 이 중에 200여 개는 준공후 미분양으로 분양을 마치고 3년정도 지나 아파트가 다 지어졌는데도 아파트가 팔리지 않은 매물을 의미한다. 대구의 준공후 미분양은 아직 전체 미분양에 비하면 적지만 앞으로 몇년간 많이 쌓이리라 생각된다. 그 때가 되면 아마 폭락이 기다리고 있지 않을까 생각해본다.
청약홈에서 대구에 있는 아무 아파트의 청약경쟁률을 확인해 보았다. 청약경쟁률은 부동산 시장이 상승하는지 하락하는지 알 수 있는 중요한 지표이다. 대구에서 수성구는 대장지역으로 주식으로 따지면 우량주라고 보면된다. 수성 자이르네의 경쟁률을 보는데 거의 전세대가 미분양이 나서 대구의 분양시장이 좋지 않음을 알 수 있다.
- 서울 -
매매·전세 정체
미분양 증가 후 소폭 감소
다음으로 부동산 지인에서 가져온 서울의 시장강도와 미분양이다. 서울은 아직 하락하지 않고 정체기를 지나고 있다. 내가 배운 아파트 사이클 이론에 따르면 정체기를 지나면 폭락 혹은 하락이 기다리고 있기에 개인적으로 얼마 후 오랜 기간 동안 하락하리라 생각한다.
서울의 미분양은 상승했다가 조금 해소된 것을 볼 수 있다. 아마 저가 매수세가 들어간 것으로 보이는데 투자자들에게 건승을 빈다.
서울의 청약경쟁률이다. 서울은 분양 자체가 많지 않아서 인기있는 아파트 말고 그냥 최근에 분양한 아무 아파트나 들어가서 경쟁률을 확인해보니 서울 치고는 굉장히 낮은 경쟁률을 보이고 심지어는 미분양까지 생긴 것을 확인할 수 있다. 서울도 사람들이 시세차익을 거두기 어렵다고 판단하여 청약 접수를 적극적으로 하지 않는 듯 하다.
- 경기도 -
매매·전세 하락
미분양 증가
마지막으로 경기도의 시장강도는 올해 22년 3월부터 하락하기 시작하여 매매/전세 모두 하락중이다. 미분양도 쌓여가고 있는 중이라 하락기에 접어들었다고 생각한다. 물론 경기도는 워낙 넓어서 아직 하락하지 않은 지역도 있겠지만 서울/경기 수도권은 거의 비슷하게 움직이기에 경기도가 먼저 하락하니 개인적으로 서울도 곧 하락한다고 보면 될 듯 하다.평택의 아무 아파트의 청약 경쟁률을 확인해보니 거의 전세대 미분양을 확인할 수 있다. 최근 경기도에 아파트를 샀다면 향후 몇년간 엄청난 인내가 필요할 것이다.
평택의 아무 아파트의 청약 경쟁률을 확인해보니 거의 전세대 미분양을 확인할 수 있다. 최근 경기도에 아파트를 샀다면 향후 몇년간 엄청난 인내가 필요할 것이다.
수원의 청약경쟁률은 평택보다는 양호하지만 그래도 5대1의 경쟁률을 밑도는 상황이다. 이럴 경우 저층이나 동호수가 마음에 안드는 사람들은 청약을 포기하는 경우가 생길 수 있어 미계약 물량이 나올 가능성이 크다. 그리고 아파트분양권에 프리미엄이 생기기 어렵다.
내마음대로 대구/서울/경기도의 아파트 시황을 분석해 보았다. 개인적으로 거의 모든 지역이 폭등을 겪은 뒤 하락을 맞이하고 있어서 향후 몇년간은 부동산에 투자하지 않는 것이 바람직하다고 생각한다. 주식에 투자하면서 종잣돈을 모아 몇년 뒤에 대구에 투자를 해볼까 생각중이다. 부린이의 개인적 의견이니 태클은 하지 말아주시길 바란다.
아파트 사이클 이론은 아파트사이클연구소를 운영하고 계시는 이현철 소장님에게 배웠다. 개인적으로 느끼기에 어느 누구보다 이론이 논리적이고 빈틈이 없다고 생각했기에 그 분의 책도 수 회독 하였고 정규강의도 들었다. 혹시 아파트사이클이론에 관심이 있으신 분은 책과 강의를 추천한다. (광고아님)
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