[부동산 폭등장이 온다] 책 리뷰

이번에는 [부동산 폭등장이 온다] 책 리뷰를 해보려고 한다. 이 책도 이현철 소장님의 책으로 부동산 사이클 이론을 설명하고 있다.

 

 

투기란 무엇인가?

 

책 초반에는 투기란 무엇인지에 대해 설명하고 있다. 투기란 실수요에서 추가된 가수요이며, 단기간, 양도차익을 목적으로, 도박적인 금전 투입을 감행하는 것이라고 한다. 투기는 단어의 어감 상 나쁜 의미로 들리는데 단어의 정의로 볼 때, 사실 모든 단기 투자자가 투기 행위를 하고 있는 것은 아닌가 하는 생각을 한다.

 

 

 

돈을 벌면 자랑을 해야 한다!

다음으로 투기시장이 과열되는 과정에 대해 이야기하고 있다. 맨 처음부터 투자하여 시장에 참여하고 있던 소수의 사람들은 돈을 벌기 시작하는데 이 사람들이 자신의 지인들에게 자신의 성과와 수익을 자랑하기 시작한다. 그 말을 들은 사람들 중 일부가 시장에 참여하게 시작하고 그 사람들도 돈을 벌게 된다. 그 이후에 시장에 참여한 거의 대부분의 사람들이 수익을 거두고 성과를 내는데 이 사람들이 이제 자랑을 하게 되면 시장에 관심이 없던 사람들까지 시장에 참여하게 되어 거품이 생기고 과열이 생겨 폭등이 일어나게 된다.

 

 

심리가 모든 것을 결정한다

주식도 그렇지만 부동산 시장도 다른 사람이 돈을 벌었다는 이야기를 들은 후 관심을 가지기 시작하고, 지켜보는데 가격이 오르는 것을 보고 사람들은 조바심을 느끼게 되고 참다 참다 결국엔 매수를 하게 된다. 이런 점들을 봤을 때 결국 두 시장 모두 투기시장이라는 생각이 든다. 가격이 계속 오르니 조바심을 느낀 사람들은 비이성적이고 비합리적인 결정을 내리게 되고 투자가 아닌 도박과 같은 투기를 하게 된다. 사람의 심리로 인해서 시장은 폭등과 폭락을 반복하게 된다.

 

 

 

전세가격이 매매 호가를 밀어 올린다!

그동안 몰랐던 사실을 이 책에서 설명해 주는데, 전세가격이 매매 호가를 밀어 올린다는 사실이다. 매매가와 전세가가 동반 하락하는 하락기가 끝날 무렵에 전세가는 먼저 그 하락을 멈추게 된다. 전세는 실수요이기에 무한하게 하락할 수 없다. 하락을 멈춘 전세가를 지지선 삼아 매매가는 어느 정도 하락하다가 멈추게 된다. 매매가는 전세가 밑으로 내려가지 않는다. 가끔 전세가가 매매가보다 아래로 내려갔다는 뉴스가 나오지만 그것은 아파트 단지 내에서 동호수가 다르고 매물의 특성들이 다르기 때문에 일어나는 현상이다. 아무튼, 매매와 전세 둘 다 하락을 멈추게 되면 전세가는 서서히 상승하기 시작한다. 그 이유는 전세는 원래 상승하려는 힘이 강하기 때문이다. 전세가를 정할 때 임대인이 임차인 보다 갑의 위치에 있는데 그 이유는 임차인은 자녀들의 학교나 직장 등의 이유로 이사를 하는 것을 꺼려 하기 때문이다. 또한, 이사비가 몇백만 원 발생하는데 그 비용 대비 전세 대출을 받아 전세금을 올려주는 게 더 임차인에게 이득이기 때문이다.

이런 이유로 전세가는 서서히 상승하고 매매가와 붙게 되는데 매물을 올린 집주인들은 전세가격보다는 매매가를 높이기 때문에 상승하는 전세를 보고 매매 호가를 계속 올리게 된다. 이러한 과정이 반복되다 보면 몇몇 투자자들은 아파트 가격이 상승한다고 판단하고 매수를 결정하게 되고 그 매수 가격이 새로운 기준이 된다. 그 매도가격 위로 매매 호가가 형성되고 전세가는 계속 상승하는데 실수요자들이 수용할 수 있을 만큼 상승하게 된다.

 

입주물량​보다 분양권의 상태가 중요하다!

 

그동안 입주물량이 많으면 아파트 가격이 하락한다고 막연하게 생각하고 있었다. 왜냐하면 많은 전문가들이 하락 요인으로 입주물량을 꼽기 때문이다. 하지만 이 책에서는 입주물량 보다 더 중요한 요소가 분양권의 상태라고 한다. 분양권의 상태라고 하면 분양권에 붙어 있는 '프리미엄'을 의미하는 것인데 높은 프리미엄이 붙어 있으면 아무리 입주물량이 많더라도 하락 요인으로서의 영향이 미미하고 낮은 프리미엄이 붙어 있을 경우에는 하락 요인으로서 영향력을 발휘한다는 것이다.

우선 높은 프리미엄의 경우에는, 만약 분양가가 5억이고 프리미엄이 5억이라면 아파트 가격은 10억이 된다. 신규 아파트의 전세가율을 50%라고 잡았을 때 분양가 기준으로 50%의 전세가율은 2.5억이기에 전세를 맞추면 분양권 자는 2.5억이 입주할 때 필요하게 된다. 하지만 프리미엄이 5억이 붙게 된다면 아파트 가격은 10억이 되고 여기에 50%는 5억이 되기에 분양권 자는 입주할 때 본인 돈이 한 푼도 들지 않게 된다. 만약 입주물량이 많아서 전세가율이 50%가 아니고 40%가 된다고 하더라도 10억의 40%는 4억이기에 분양권 자는 1억의 본인이 부담하면 아파트 소유권을 획득할 수 있다. 이런 이유로 분양권에 높은 프리미엄이 붙어 있을 경우 입주물량이 많더라도 하락 요인으로 작용하지 않는다
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다음으로 낮은 프리미엄의 경우에는, 하락 요인이 되는데 위의 예시와 같이 분양가가 5억이고 프리미엄이 5천만 원인 경우를 예로 들어 보겠다. 입주할 때 아파트 가격은 5.5억으로 전세가율 50%로 가정했을 때 2.75억의 전세를 맞추면 분양권 자는 분양가 기준 잔금으로 2.25억이 필요하게 된다. 만약 입주물량이 많아 전세가율이 40%가 된다면 2.2억의 전세를 맞출 수 있고 분양권 자는 입주할 때 2.8억의 잔금이 필요하게 된다. 5천5백만 원의 추가 자본이 필요하게 되는 것이므로 이 금액이 부족한 분양권자들은 낮은 가격에 분양권을 매도할 수밖에 없고 그렇게 되면 매매가가 하락하게 된다.

최악의 경우 마이너스 프리미엄이 발생할 수도 있는데 이 경우 분양권자들은 공포에 휩싸이게 된다. 그 이유는 분양가 5억, 1억의 마이너스 프리미엄, 전세가율 50%로 가정했을 때 입주할 때 아파트 가격은 4억으로 전세가율 50%로 전세를 맞추게 되면 2억의 전세를 맞출 수 있다. 분양가가 5억인데 전세를 2억에 맞췄으니 3억이 더 필요한데 만약 입주물량 폭탄으로 전세가가 40%가 된다면 전세로 1.6억을 맞추게 되고 4천만 원을 추가로 필요하게 되어 총 3.4억의 자기자본이 필요하게 된다. 예상치 못한 금액이라 준비가 되어 있지 않은 무분별한 투자자들은 분양권을 던지게 되는데 이렇게 되면 폭락이 찾아온다.

 

 

폭등 직전 매도 물량이 줄어든다

보통 흔히 폭등이 일어나기 전에 거래가 활발히 이루어져서 가격이 올라간다고 생각한다. 왜냐하면 주식이 그런 방식이기 때문이다. 하지만 부동산의 경우는 주식과 다르다. 아파트 가격이 계속 올라가게 되면 투자자들은 싸게 파는 것이 두려워 매물을 거둬들이기 시작한다. 매물이 줄어드는 와중에 몇몇 투자자들은 "이 정도에 팔면 후회는 없어!"라며 높은 호가에 매물을 내놓는데 이런 매물들이 거래가 되면서 폭등이 일어난다.

 

 

잔금이 핵심이다!

 

책을 보면서 분양권 입주할 때 내는 잔금이 얼마나 중요한지 깨닫게 된다. 프리미엄의 크기도 중요하지만 입주할 때 분양권자가 잔금이 없게 되면 골치 아픈 요소가 너무 많기 때문에 분양권에 투자하려면 3년 동안 잔금 마련을 꼭 해야겠다는 생각을 한다.

상승장에서 분양권 단타족들은 높은 프리미엄의 시세차익을 목적으로 여러 개의 분양권을 가지고 있게 되고 상승장 끝에서 이제 더 이상 분양권에 프리미엄이 붙지 않게 되면 물리게 된다. 잔금을 낼 수 없는 이들은 손해를 보며 마이너스 프리미엄에라도 매도를 하게 되고 하락이 시작된다.

책을 오랜만에 다시 꺼내서 밑줄 그은 부분을 중점으로 사진을 찍어 설명하는 방식으로 블로그에 글을 써봤는데 두서가 없는 것 같아 민망하지만 그래도 책만 읽다가 직접 글로 적어보니 내용이 더욱 선명하게 정리되는 기분이라 만족하게 된다. 책의 내용을 완벽하게 이해하고 싶으신 분들에게 블로그에 그 책 내용을 정리해 보라고 권유해 보고 싶다.