[전세가를 알면 부동산 투자가 보인다] 책 리뷰

오늘은 아파트사이클연구소를 운영하고 계시는 이현철 소장님의 책 [전세가를 알면 부동산 투자가 보인다]를 리뷰 할 예정이다. 제목에서 알 수 있듯이 이 책은 전세에 포커스를 많이 맞추고 있는데 주로 아파트 사이클에 관한 내용을 이야기 한다.

 

 

투기수요? OR 실제수요?
투기시장? OR 일반시장?

 

우선 첫번째로 아파트 수요가 투기수요인지 실수요인지, 아파트 시장이 투기시장인지 실수요 시장인지 구분할 필요가 있다. 이 책에서는 우리나라는 외국과는 다르게 전세제도를 통해 거주를 해결할 수 있어서 아파트 시장은 실수요 시장이 아니라 투기시장이며 이 투기수요에 의해 집값이 상승한다고 한다. 투기시장과 일반시장이 다른 점은 투기시장은 폭등과 폭락이 있다는 것이다. 가격이 상승하는 것을 보고 사람들이 시장에 참여하기 시작하고 많은 사람들이 수익을 거둔다. 그리고 다른 사람들에게 이야기하기 시작하면 더 많은 사람들이 시장에 참여하게 되어 가격은 폭등하는 것이다. 사실 아파트 가격이 상승하지 않는다면 아무도 집을 사지 않을 것이기에 논리적으로 반박할 수 없을 듯 하다.

 

 

 

일본과 같은 폭락이 올까???

항상 막연히 알고 있었던 일본 부동산에 관해서 이야기 해준다. 다른 사람들이 "일본처럼 우리나라도 인구가 감소하니 언젠가 부동산은 폭락할거야" 라고 하는 이야기를 많이 들었는데 사실 정확한 근거나 사실을 모르고 그냥 막연하게 그렇겠지 라고 생각했었다. 하지만 이 책에서는 우리나라는 일본의 경우와는 다르다고 이야기한다. 그 이유는 일본은 폭락 당시 대출을 무분별하게 했었고 가계부채가 심각하게 증가하자 이를 해결하기 위해 대출을 상환하도록 강제했었다. 대출을 무조건 상환해야 하니 아파트를 매도할 수 밖에 없었고 그래서 매도 물량이 쏱아져 나와 경쟁을 하니 가격이 폭락했다는 것이다. 우리나라는 일본과는 다르게 LTV나 DSR 등의 대출 규제를 많이 하기 때문에 그 당시의 일본의 대출상황과는 다르게 부채상황이 건전하다고 생각하고, 이미 실행해준 대출금을 회수하지는 않으니 일본과는 상황이 다른 것 같다.

 

중요한 것은 입주미분양!

또한, 책에서는 집 값이 하락하는 요인 중 가장 중요한 요인은 단순 미분양이 아닌 입주미분양이라고 한다. 입주미분양이란 분양을 마치고 3년 뒤에 실제 아파트가 지어졌을 때에도 팔리지 않은 아파트 매물을 의미한다. 3년 동안 안팔렸으니 집을 아무도 사지 않는다고 봐야할 듯 하다. 보통 고점에서 분양된 후 3년뒤에 입주미분양이 생기는데 이 입주미분양이 하락을 가속화시켜 폭락을 이끈다.

 

 

 

전세 대란의 이유

 

전세대란의 이유로는

첫째, 전세 공급의 감소에 있다. 전세를 공급하던 투자자들은 시세차익을 노릴 수 없게 되면 전세를 월세로 전환시켜 버린다. 생각해보면 당연한 이야기인데 하락장에서는 매매가가 하락하기 떄문에 전세 갭투자로 시세차익을 거두지 못한다. 그래서 월세로 전환하여 수익을 내는 것이다. 그리고 하락시기에는 건설사들이 분양을 하지 않기 때문에 분양물량이 감소하고 따라서 당연하게도 입주물량도 감소한다. 입주물량은 전세공급으로 보면 된다. 왜냐하면 실제로 들어가서 사는 사람들은 제외하더라도 나머지 시장에 나오는 물량은 투자자들이 매수한 매물이기에 전세 세입자를 구하는 물건이라 전세공급에 해당한다.

둘째는 전세수요의 증가이다. 하락장에서는 아파트 가격이 하락하기 때문에 사람들은 굳이 아파트를 사려고 하지 않고 전세를 선호하게 된다. 아파트를 매수하지 않고 전세로 사람들이 몰리게 되니 임대인은 갑의 입장이 되어서 전세가를 마음대로 올릴 수 있게 된다.

 

 

 

하락으로 가는 과정

이 책에서는 아파트 가격이 폭등했다가 폭락 또는 하락으로 가는 과정을 논리적으로 설명하고 있다. 우선 아파트 시장이 활황기에는 아파트가 잘 팔리기 때문에 건설사들이 분양을 많이 하게 된다. 많은 분양 물량은 투기수요에 의해 순식간에 완판되는데 이때 분양사는 비싼 가격에 많은 물량을 공급하게 된다.

이렇게 많아진 분양물량은 3년뒤에 실제 아파트가 되는데 이때 입주대란이 일어나며 역전세난이 일어나기 시작한다. 역전세난은 전세난의 반댓말로 전세가가 하락한다는 의미이다.

상승기 끝물에 산 투자자들은 높은 분양가로 인해 프리미엄이 많이 형성되지 못한 분양권을 들고 있을 가능성이 크다. 이 분양권들이 입주를 맞이하게 되면 투자자들은 잔금을 치루어야 하는데 역전세난으로 인해 전세가는 하락했고 프리미엄 또한 낮아서 잔금을 치루지 못하는 경우가 발생하게 된다. 프리미엄 단타를 노린 투자자들은 입주를 위한 자금이 마련되어 있지 않은 경우가 많기에 잔금을 치루지 못할 거라는 공포에 휩싸이게 되면 이들은 분양권은 마이너스 프리미엄에 던지거나 기존 본인의 주택을 급매로 팔아 분양권의 잔금을 치루게 된다. 그렇게 되면 가격이 하락하게 되고 급한 사람이 많으면 많을수록 매물도 많아져 폭락이 찾아오게 된다. 사람들은 손실회피하고 싶은 욕망이 크기 때문에 분양권을 마이너스 프리미엄으로 던지기 보다는 기존의 약간이라도 오른 아파트를 매도하고 분양권의 잔금을 치룰 가능성이 크다.

 

 

 

 

기존 주택 급매 = 매매가 하락

역전세난 = 전세가 하락

 

 

이렇게 매매가와 전세가가 동반하락하게 되면 사람들은 더 이상 쫓아가며 아파트를 사지 않게 되고 관망하게 된다. 아무도 아파트를 사지 않으니 급한 사람들은 매물을 던지기 시작하고 하락기에 접어들어 오랜 상승이 있던 만큼 오랜 하락을 맞이하게 된다.

책을 수 회독 했음에도 불구하고 블로그에 글을 올리며 사이클 이론을 설명하는데 어려워하는 나 자신을 발견한다. 역시 남에게 설명할 수준에 이르러야 그 지식을 습득했다고 보는게 맞는 듯 하다. 아직 그 경지에 이르지 못했으나 블로그에 글을 쓰며 스스로 이론을 정리해 보니 더욱 선명하게 알게 된 것 같다.
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아는 것과 확신하는 것은 다르므로 부동산 하락시기에 아는 것에서 한 걸음 더 나아가 확신의 경지에 까지 이르러 나중에 상승시기에 주저없이 실행해서 아파트 투자에 성공했으면 좋겠다.