[10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 되었을까?] 책 리뷰

작년에 부동산 시장이 한창 과열되면서 아파트를 가지고 있지 않은 사람들이 벼락거지라는 소리를 듣기 시작하게 된다. 당시 종잣돈이 없어서 부동산에는 투자하지 못하고 주식에만 투자하고 있었는데 확실히 주식 뿐만 아니라 부동산에 대해서도 공부를 해야 경제적 자유를 빨리 달성할 수 있을 것이라 생각해 부동산 관련 책들을 많이 찾아보게 되었다. 그 중에서 오늘 리뷰해 볼 책은 [10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 되었을까?] 라는 엄청나게 긴 제목의 책으로 램군이라는 닉네임을 사용하는 분의 책이다. 사실 도서관에 있었으면 구매하진 않았을 텐데 울릉도 도서관에 책이 없어서 부득이하게 구매하게 되었다..

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시작 해야 바뀐다!

 

 

 

1장의 제목은 [시작해야 미래가 바뀐다] 이다. 부자들의 책들을 읽으며 그들은 공통적으로 긍정적으로 사고하고 할 수 있다고 생각한다는 점을 느낄 수 있었다. 또한, 돈에 대해서 부끄러워 하거나 부정적으로 바라보는 것이 아닌 돈에 대해 긍정적인 생각을 가지고 있었다. 사실 여러 책을 읽기 전에는 내가 어떻게 부자가 될 수 있겠어라며 신세한탄하고 할 수 없다고 생각했다면 독서를 통해 생각이 많이 바뀌게 된 것 같아 실제로 책 속에 길이 있다는 말을 믿게 되었다. 할 수 있다고 생각하는 사람만이 행동할 수 있고 행동하는 사람만이 눈부신 결과를 얻을 수 있을 것이라 믿는다.

말이 옆으로 셌지만 1장은 부동산 투자를 지금 시작해야 한다고 독자를 설득하며 그 이유를 설명하고 있다. 다른 나라에는 없는 전세라는 제도 덕분에 우리나라는 아파트 투자할때 외국보다 투자 금액 대비 큰 레버리지를 일으킬 수 있는 장점이 있다.

 

미분양 · ​청약경쟁률 확인

 

2장에서는 부동산 사이클 관련 입주물량이나 미분양, 청약 경쟁률 등을 통해 상승과 하락의 신호를 미리 읽을 수 있는 지표들을 보는 방법을 소개해 준다. 어느 투자에서나 마찬가지지만 가격이 오른다고 누군가를 따라 투자를 하게 되면 본인만의 기준도 없고 지식도 없기 때문에 언론이나 대중에 휘둘리기 마련이다. 그러지 않기 위해서는 본인만의 기준을 세워야 하고 부동산 관련 지식이나 이론을 많이 알아야 한다고 생각하기에 부동산투자 관련 중요 지표들을 책을 통해 배우고 계속 모니터링하며 투자하는 것이 바람직 하다고 생각한다.​

 

신도시 · 구도심 투자 장단점

3장은 신도시 투자에 대해 이야기 한다. 신도시는 구도심에 비해서 투자금액이 많이 들지만 더 안전하고 시세차익이 크다고 생각한다. 신도시는 주식으로 따지면 애플과 같은 세계 초 일류기업이라고 생각한다. 위험이 적으면서도 가격이 오르기 시작하면 너도 나도 원하기 때문에 시세차익이 큰 투자 방법이다.

4장은 구도심에 대해 이야기 한다. 신도시와는 반대로 투자금액이 적게 들지만 그 만큼 선호도가 낮은 매물들이어서 실제로 매수로 이어지지 않는 그런 부동산들이 주를 이룬다. 투자금액이 적기에 조금만 올라도 투자금액 대비 100% 이상의 엄청난 수익률을 기대할 수 있지만 위험도가 높다고 개인적으로 생각한다.

 

 

 

 

사실 이 책을 읽기 전에는 완전 부린이어서 부동산으로 어떻게 돈을 버는지 기본 개념을 몰랐다. 책을 통해 월세를 세팅하는 수익형 부동산이 있고 전세 세팅을 해서 시세차익을 노리는 시세차익형 부동산이 있는 것을 알게 되었다. 이해하기 쉽게 비유하자면 월세 셋팅은 배당주에 투자하는 것이고 전세세팅은 테슬라와 같은 성장주에 투자하는 것이라 생각하면 될 듯하다.

책에서는 지방은 최대4년 수도권은 6년정도 상승한다고 하는데 이 부분은 책을 완전히 신뢰하지 않고 본인만의 기준이 있는 것이 중요해 보인다. 6년 정도 지나 상승이 끝났다고 생각해서 팔았는데 더 오를 수도 있기에 고정적으로 생각하는 것이 아닌 유연한 사고가 필요하다 생각한다.

 

상승장 끝을 알 수 있는 방법???

시장이 과열되는 순서를 알려주는 부분인데 아파트가 과열되어 규제가 생기고 그 규제로 인해 투자수요는 다른 대체제인 주상복합과 나홀로 아파트 등 인기가 적은 매물 쪽으로 향한다. 나홀로 아파트 등 비인기 부동산이 많이 상승했다면 투자하는데 굉장히 신중해야 한다고 책은 말하고 나도 그렇게 생각한다.

 

아파트 사이클을 공부하자!

이 책에서도 아파트 사이클에 대해 이야기하고 있다. 매매가와 전세가가 동시에 상승하는 구간은 회복기에서 상승기로 전환할때 생기는 현상으로 이 때는 아파트에 투자해도 위험성이 적다고 이야기 한다. 아파트는 주식 등과는 다르게 변동성이 크지 않아서 오르기 시작하면 긴 기간 동안 오르기 때문에 이러한 현상을 초기에 발견했다면 투자해도 괜찮다고 소개한다.

상승기를 지나 하락기에 들어서기 전에 나타나는 현상들을 설명해 주는데 미분양이 증가하기 시작하고 청약경쟁률이 떨어지기 시작한다고 한다. 미분양은 분양시장에서 신규 아파트가 팔리지 않는 것을 의미하는데 새로운 물건이 안팔리니 헌 물건은 당연히 더 인기가 없다고 봐도 무방하다. 시세차익을 기대할 수 없으니 청약경쟁률 또한 시들해 진다. 이러한 현상이 보인다면 부동산 투자에 신중해야 한다.

사이클에 대해 설명하는 부분으로 매매가는 하락하고 전세가는 상승할 때는 바닥을 다져가는 구간이라 아직 투자하기엔 이르다고 한다. 매매가와 전세가 동반 상승 시기에는 상승기 초반으로 적극적인 투자자는 이때 들어간다고 한다. 물론 위험은 존재한다.

매매가는 상승하지만 전세가는 정체되는 경우는 상승이 거의 마무리 되었다고 보여지므로 더 오를수 있지만 부동산의 특성상 세금 때문에 2년 보유후 팔아야 하기에 2년 후를 장담할 수 없어서 다음기회를 노려보라고 한다. 사이클은 돌고 돌기에 공부를 하게 되면 투자시기를 잡을 수 있다고 생각한다

 

 

 

 

전세가가 보합하는데 매매가만 급등하는 경우는 폭등기다. 전세수요는 실수요인 반면 매매수요는 투자/투기 수요도 포함되어 있어 전세가는 보합인데 매매가는 급등하는 경우는 실수요에 비해 아파트 가격이 상당히 상승되었다고 판단할 수 있다. 거품이 생겼다고 판단할 수 있으므로 무리한 영끌 투자는 금물이다.

책을 읽은지 몇달이 지난 후에 블로그를 시작하게 되어서 옛날에 표시해 둔 부분을 중점으로 리뷰를 적게 되었는데 두서없이 그냥 생각나는대로 적어서 논리정연하진 못하겠지만 부동산에 대해 기본부터 천천히 공부하고 싶으신 분들에게 추천하는 책이다.